Dlaczego mój kredyt hipoteczny wciąż się sprzedaje?

17 lutego 2021
Category: Zakup Domu

List przychodzi pocztą i informuje, że Twój kredyt hipoteczny został sprzedany. Informuje również o wysyłaniu miesięcznych płatności na nowy adres. Nie panikuj! Dzieje się to cały czas i nie powinieneś widzieć wielu (jeśli w ogóle) zmian.

„Powiedziałbym, że prawdopodobnie od 30% do 50% przypadków [pożyczkobiorcy] ostatecznie wyślą swoje płatności w inne miejsce niż wtedy, gdy po raz pierwszy je zainicjowali – mówi Rocke Andrews , prezes National Association of Mortgage Brokers.

Dlaczego więc sprzedaje się twój kredyt hipoteczny i dlaczego może się to zdarzyć wielokrotnie? Banki i podmioty obsługujące kredyty hipoteczne nieustannie sprawdzają liczby, aby znaleźć sposób na zarobienie złotówki na dużej pożyczce. To wszystko dzieje się za kulisami, a o wyniku dowiesz się dopiero, gdy otrzymasz wspomniany wyżej list w wiadomości e-mail.

Powiązane artykuły
  • Koronawirus, nieruchomości i ty: wszystko, co musisz wiedzieć teraz
  • Spadek liczby wniosków o udzielenie spłaty kredytu hipotecznego, ponieważ Amerykanie tracą pracę w rekordowych cenachSzaleństwo oprocentowania kredytów hipotecznych: są w górę, są w dół, gdzie wylądują?Co oznacza sprzedaż kredytu hipotecznego dla właścicieli domów?

    Krótka wersja: kiedy pożyczka jest sprzedawana, warunki tej pożyczki nie ulegają zmianie. Jednak sytuacja, w której posiadacz kredytu hipotecznego dokonuje płatności i otrzymuje obsługę klienta, może ulec zmianie w miarę sprzedaży kredytu. A to może wpłynąć na kilka rzeczy.

    „Poziom świadczonych usług może się różnić w zależności od tego, kto jest serwisantem – mówi Andrews. „Niektórzy serwisanci mogą przenosić wiele z tej [pracy] na morzu. Kiedy więc dzwonisz do serwisu, możesz skorzystać z centrum telefonicznego w Indiach lub gdzieś w Azji, a ludzie nie mieli zbyt dużej wiedzy na temat produktu .

    Jednak problemy z usługą, które prowadzą do frustracji, są wyjątkiem, a nie regułą, mówi Andrews. „Większość [konsumentów] nie zajmuje się zbytnio serwisantami, po prostu wysyłają płatność i wszystko jest szczęśliwe.

    Nowa jednostka obsługująca może oferować różne opcje płatności i może mieć różne opłaty związane z typami płatności, więc pamiętaj, aby sprawdzić wszystkie skonfigurowane funkcje płatności automatycznych lub rachunków.

    Podstawy obsługi kredytu hipotecznego

    Aby zrozumieć, dlaczego sprzedaje się kredyty hipoteczne, ważne jest, aby zrozumieć kilka podstaw.

    Po pierwsze, kiedy zaciągasz kredyt hipoteczny na zakup domu, pożyczkodawca zatwierdza twoją pożyczkę, a ty dokonujesz płatności na rzecz podmiotu obsługującego pożyczki. Czasami podmiot obsługujący i pożyczkodawca to jedno i to samo. Częściej tak nie jest.

    Serwisant „pobiera płatność i wypłaca ją – mówi Andrews. „Dystrybuuje płatność do inwestorów, [wysyłają] podatki od nieruchomości do lokalnego podmiotu podatkowego i [płacą] ubezpieczenie domów. Zajmują się wszystkimi płatnościami wchodząc i rozprowadzając je wśród ludzi, do których należą.

    Andrews mówi, że niewielka część odsetek od pożyczki – często ćwierć procenta – trafia do jednostki obsługującej.

    „Zazwyczaj serwisowanie wymaga dużego nakładu pracy – jest tylko pięciu lub sześciu serwisantów [w całym kraju], którzy prawdopodobnie obsługują 75% do 80% wszystkich kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych – wyjaśnia Andrews. Główni gracze to Chase, Wells Fargo, Citibank, Freedom i Mr. Cooper. Niektóre z tych firm obsługują udzielone pożyczki.

    Serwisanci mogą sprzedać Twój kredyt hipoteczny

    Pożyczkodawcy mogą zawierać umowy z podmiotami obsługującymi w celu zakupu partii obsługi pożyczki. Lub pożyczkodawcy mogą rozejrzeć się za usługodawcą, jeśli mają zbyt wiele pożyczek w swoich księgach.

    Serwery są zainteresowane kupnem pożyczek w celu sprzedaży innych produktów swoim nowo pozyskanym klientom. Andrews posługuje się przykładem dużego banku, który może następnie próbować sprzedać fundusze emerytalne, karty kredytowe lub inne dochodowe produkty finansowe klientom, z którymi nie mieli wcześniej relacji.

    Wielu pożyczkodawców udziela pożyczek, a następnie sprzedaje obsługę lub samą pożyczkę. Jeśli serwisant ulegnie zmianie, klient musi otrzymać powiadomienie. Będzie obowiązywał okres karencji w przypadku, gdy pożyczkobiorca przypadkowo wyśle ​​płatność w niewłaściwe miejsce.

    Pożyczkodawcy często sprzedają pożyczki finansistom jako zabezpieczenie hipoteczne dla inwestorów lub podmiotów sponsorowanych przez rząd, takich jak Fannie Mae, Freddie Mac i Ginnie Mae.

    Dlaczego więc sprzedaje się mój kredyt hipoteczny?

    Firmy obsługujące pożyczki to firmy poszukujące zysku. Andrews twierdzi, że wartość usług serwisowych zależy od dwóch głównych czynników:

    • Czy pożyczkobiorca płaci w terminie, czy nie
    • Jak długo pożyczkobiorca będzie płaciłJeśli podmiot obsługujący otrzyma ćwierć procenta za obsługę 30-letniego kredytu hipotecznego, konsument, który płaci stabilnie przez cały okres trwania kredytu, jest cenniejszy niż kredytobiorca, który decyduje się na refinansowanie w ciągu kilku lat.

      Pamiętaj: podczas refinansowania nowa pożyczka spłaca stary kredyt i ustalane są nowe warunki. Jeśli więc podmiot obsługujący spodziewał się zarobienia ćwierć procenta w ciągu 30 lat, a kredytobiorca refinansuje go już po pięciu latach, podmiot obsługujący otrzyma udział przez pięć lat, a nie 30.

      Na przykład, jeśli masz pożyczkę w wysokości 100 000 USD z oprocentowaniem 4% na 30 lat, przez cały okres trwania pożyczki zapłacisz około 70 000 USD odsetek. Jednak pożyczkodawca musiałby czekać pełne 30 lat, aby zarobić te pełne 70 000 USD. W nadziei na szybszy zysk pożyczkodawcy często sprzedają pożyczkę.

      Jeśli obsługa pożyczki kosztuje więcej niż pieniądze, które przynosi, pożyczkodawcy mogą próbować sprzedać jej obsługę, aby obniżyć koszty. Pożyczkodawca może również sam sprzedać pożyczkę, aby uwolnić pieniądze na udzielenie większej liczby pożyczek.

      Podmioty obsługujące pożyczki mają jeszcze jedną kwestię do rozważenia. Muszą płacić inwestorom, którzy kupują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką – nawet jeśli konsument posiadający kredyt hipoteczny nie może dokonać płatności lub jest zwolniony.

      „Wadą wyrozumiałości jest to, że firma usługowa musi za Ciebie zapłacić – mówi Andrews. „Dlatego mamy problemy.

      Ponieważ miliony właścicieli domów proszą o wyrozumiałość, Andrews przewiduje, że zostanie sprzedanych więcej kredytów hipotecznych.

      Czy mogę oświadczyć, że nie chcę sprzedać mojego kredytu hipotecznego?

      Gdzieś w warunkach twojej dokumentacji hipotecznej prawdopodobnie mówi się, że twój kredyt hipoteczny może zostać sprzedany. Andrews mówi, że naprawdę nie ma sposobu, aby temu zapobiec.

      Kompromisem za dziwne, zakulisowe przetasowanie kredytu hipotecznego jest niższe oprocentowanie dla Ciebie – najważniejszego kredytobiorcy.

      „To tylko część uczynienia całej branży kredytów hipotecznych bezpieczniejszą i bardziej płynną – mówi Andrews. „Dawniej szedłeś do banku i dokonywałeś płatności w banku. Stawki zależały od ilości pieniędzy w banku i od gospodarki obszaru.

      Ale zamiast minionych dni interakcji z lokalnym bankierem, odblokowano ogólnokrajową konkurencję dla twoich potrzeb pożyczkowych.

      „Nacjonalizując rynek kredytów hipotecznych, zapewniasz konsumentom niższe oprocentowanie i lepsze opcje – mówi Andrews.

      Aby uzyskać więcej inteligentnych wiadomości i porad finansowych, przejdź do MarketWatch.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy