06.07.2019
Ceny mieszkań w Polsce, prognozy  Pieniądze

Ceny mieszkań najwyższe od sześciu lat a także rekordowa aktywność deweloperów a mianowicie to sytuacja, z jaką mamy obecnie do czynienia na rynku nieruchomości. W mniemaniu ekspertów, to efekt korzystnej sytuacji gospodarczej. Poniżej prezentujemy sześć najważniejszych rzeczy odnoszących się rynku nieruchomości oraz prognoz na najbliższe miesiące.

1. Ceny rosną

Mieszkania oferowane na sprzedaż będą najdroższe od sześciu latek. Indeks Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance osiągnął pod koniec sierpnia poziom 859, 84 pkt., co jest najwyższą wartością od sierpnia 2011 roku kalendarzowego.

Jak wynika wraz z raportu, ceny w kluczowych miastach wzrosły w przeciągu roku o 3, 4 proc., a tylko po ostatnich sześciu miesiącach na temat 5, 7 proc.

Z obliczeń Open Finance wynika, że trzyosobowa rodzina o zarobkach w poziomie dwukrotności średniej krajowej (około 7 tysięcy złotych dzięki rękę), chcąca dziś zakupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tysięcy zł, co jest kwotą o około 70 tys. wyższą niż dwanaście miesięcy temu.

Zalążek: Home Broker Indeks Opłat Transakcyjnych Home Broker jak i również Open Finance

Rosną jednak nie tylko ceny transakcyjne, ale także czynsze za wynajem.

Z raportu Amron-SARFiN, na który powołuje się Związek Banków Naszych wynika, że najwyższe podwyżki odnotowano we Wrocławiu (o 8, 2 proc. ), w Gdańsku (6, cztery proc. ) oraz Łodzi (4, 3 proc. ). Spadły natomiast na model w Poznaniu - na temat 0, 2 proc.

2. Gdzie najdrożej

Bank będzie finansował budynki z drewna. "Tańsze od murowanych"

Jak wynika z obliczeń Home Brokera, po większości miast ceny zbywanych mieszkań wzrosły.

Największa coroczna zmiana jest widoczna w Gdańsku i Łodzi, w którym miejscu zwyżki wyniosły odpowiednio 11, 5 oraz 28, 1 proc.

Zdaniem profesjonalistów, za taką wyraźną odmianą - zwłaszcza w wypadku Łodzi - stoi poprawka struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się bowiem w mniejszym stopniu mieszkań starszych, a większą ilość nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie.

Oprócz wspomnianych wyżej dwóch miast, wzrost przy ostatnich dwunastu miesiącach odnotowano również w Poznaniu (7, 5 proc. ), Krakowie (4, 3 proc. ), Warszawie (3, 5 proc. ), Lublinie (3, 2 proc. ), Bydgoszczy (2, 3 proc. ) jak i również Wrocławiu (1, 6 proc. ).

Jedynymi dużymi miastami z obniżkami są Białystok (-3, 4 proc. ), Gdynia (-3, 1 proc. ) i Katowice (-9, 2 proc. ).

Źródło: Home Broker Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w najpopularniejszych miastach Polski

Najwyższa mediana ceny za metr kwadratowy jest w Stolicy i wynosi 7352 zł. To piąty zwyżkowy miech z rzędu, co sprowadziło, że próg poniżej szóstej tysięcy złotych widziany jeszcze na początku roku pozostał szybko przekroczony.

Dużo za metr kwadratowy należy również zapłacić w Krakowie (6515 zł), Poznaniu (5866 zł), Poznaniu (5850 zł), Gdańsku (5623 zł) i Gdyni (5527 zł).

Tymczasem według aktualnie obowiązujących umów najmu, miastami o najwyższych średnich stawkach czynszu są Warszawa (1559 zł), Wrocław (1470 zł), Kraków (1390 zł) i Gdańsk (1389 zł).

Najniższe stawki wśród dużych miast obowiązują w Katowicach (859 zł) oraz Łodzi (894 zł).

Podłoże: Związek Banków Polskich Rozpiętość stawek czynszu najmu apartamentu mieszkalnego w wybranych miastach dzięki podstawie aktualnie obowiązujących umów najmu

3. Kupić czy sprzedawać

Ceny rosną, a popyt przewyższa podaż i to mimo rekordowej aktywności deweloperów. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni na temat ponad 80 tysięcy pozwoleń na budowę mieszkań, wówczas prawie 40 procent większą ilość niż w analogicznym czasie ubiegłego roku.

Prawie połowa Polaków wyrasta z kredytem. Pożyczyliśmy "tyle, ile wynosi koszt budowy 10 nowych linii metra"

Według eksperta Marcina Marczaka, w przyszłym roku powinno się spodziewać się jeszcze lepszych cen za metr kwadratowy aniżeli obecnie. Pytany o wówczas, jakie podjąć decyzje, określa, że "warto kupować, lecz już nie każdą inwestycję i nie każdą lokalizację".

"Koniecznie trzeba dokładnie zastanowić się przed zakupem nieruchomości. Co do sprzedaży, tym zdaniem 2017 i 2018 to idealny moment, aby portfel nieruchomości przewietrzyć" a mianowicie podkreśla w odpowiedzi przesłanej. pl.

"Osoby inwestujące w mieszkania na wypożyczenie są dziś aktywne na rynku, kupują sporo, bowiem z najmu można zapracować kilka razy więcej niż z lokaty. Dobre dom na wynajem szybko odnajduje lokatorów" - dodaje po odpowiedzi przesłanej. pl.

4. Przyczyny wzrostu

Eksperci Home Broker i Open Finance wskazują, że wzrost cen mieszkań i poziomie czynszu za wynajem, wówczas efekt korzystnej sytuacji gospodarki polski.

Niskie stopy oprocentowania, spadek bezrobocia, rosnące wynagrodzenia oraz większe bezpieczeństwo zatrudnienia pracowników powodują bowiem, iż Polacy chętnie sięgają według kredyty hipoteczne.

Marcin Marczak z Home Brokera dodatkowo zwraca uwagę na duży napływ popytu na najem mieszkań, który jest spowodowany między innymi przyjazdem nad Wisłę dużej grupy obywateli Ukrainy.

Z raportu zaprezentowanego pod wystarczy sierpnia przez Związek Instytucji bankowych Polskich wynika, że przy drugim kwartale tego roku banki udzieliły prawie pięćdziesięciu tysięcy nowych kredytów mieszkaniowych na kwotę 11, 69 mld złotych.

To wzrost wartości kredytów mieszkaniowych o 6 procent po stosunku do poprzedniego kwartału. Pomimo, że marże banków udzielających takich kredytów, stale rosną.

Zdaniem Jacka Furgi ze Związku Banków Polskich, dane te mogą oznaczać, iż w całkowitym roku 2017 udzielonych będzie około 200 tysięcy kredytów na łączną kwotę czterdzieści mld złotych, co stanie się najwyższym wynikiem od 6 lat.

5. Kiedy ceny przestaną rosnąć

Zdaniem ekspertów, nie sposób docenić jak długo ceny nieruchomości będą rosły. Ich w mniemaniu, nie brakuje jednak gróźb ryzyka, które mogą doprowadzić do bolesnej korekty.

W przyszłym roku skończy się bowiem program Mieszkanie na rzecz Młodych, a w pierwszej połowie przyszłego roku na rynek mają trafiać apartamentu mieszkalnego z programu Mieszkanie dodatkowo. Stawki czynszu z posiadłości oferowanych w ramach aplikacji mają być dużo mniejsze niż na rynku. I choć ciężko ocenić które to to będzie miało wyniki, bo chodzi o rozmaite grupy docelowe, to ma możliwość to doprowadzić do spadku popytu na wynajem budynków. A w efekcie, do odwiedzenia korekty cen za wynajem.

Na rynek posiadłości wpłynąć może także zbliżająca się nieubłaganie podwyżka stóp procentowych. "Jeśli w końcu Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się podnieść stopy oprocentowania, powinno to spowodować rozwój oprocentowania depozytów (alternatywy gwoli zakupu mieszkania na wynajem), wzrost rat kredytowych, spadek liczby sprzedawanych mieszkań, natomiast niewykluczone są także upadki ich cen - całokształt zależy od tego, w jakim stopniu i jak szybko podniesiony zostanie koszt pieniądza w gospodarce" - wskazywali w sierpniowym raporcie eksperci Open Finance i Home Broker.

Zdaniem Marcina Krasonia, korekta nie nadejdzie aczkolwiek w najbliższych miesiącach.

6. Uważaj na procenty

Przykładowo na kredycie zaciągniętym na 30 lat dzięki 300 tysięcy złotych, jednostkowa podwyżka poziomu stóp procentowych o 0, 25 pkt. proc. oznacza wzrost raty o około 45 złotych (15 zł na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat). Przy podwyżkach łącznie o 1-wszą pkt. proc. modelowa rata rośnie więc do pułapu 1690 zł (o 12 proc. ), a tuż przy dwukrotnie mocniejszych podwyżkach do 1882 zł miesięcznie (o 25 proc. ).

Gdyby stopy procentowe wróciły do poziomu z 2012 roku, kiedy podstawowa stopa procentowa była nawet na poziomie 4, 75 proc. stawka urosłaby do 2135 złotych miesięcznie, czyli byłaby o prawie 42 proc. lepsza niż obecnie.

Źródło: Open Finance Potencjalne zmiany poziomu rat kredytów

Należy jednak nie zapominać, że to mało realny scenariusz. Co więcej, Wskazówka Polityki Pieniężnej na środowym posiedzeniu pozostawiła stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. Referencyjna stopa procentowa NBP wynosić będzie zatem wciąż 1, 50 proc. przy skali rocznej.

Większość ekonomistów, 12 z 21, spodziewa się, że stawka referencyjna pozostanie na niezmienionym poziomie również na wystarczy III kwartału 2018 roku. Jednocześnie, jedynie dwóch ekonomistów spodziewa się, że nogi pozostaną na obecnym poziomie do końca 2018 roku kalendarzowego, a listopad 2018 roku kalendarzowego był miesiącem najczęściej wskazywanym jako ten, w którym dojdzie do podwyżki.

RPP po raz ostatni zmieniła poziom stóp procentowych przy marcu 2015 roku, zmniejszając je o 50 punktów.

7. Zmiany w przepisach

Wszyscy planujący kupno lub sprzedaż nieruchomości mają obowiązek pamiętać o nowej ustawie o kredycie hipotecznym, która to weszła w życie pod koniec 22 lipca tego roku kalendarzowego.

Nowy transakcja Lasów Państwowych. Chcą konstruować domy z drewna

Nowe przepisy przede wszystkim doniośle ograniczają możliwość zawierania ugód o kredyt hipoteczny w walucie obcej. Kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument zdobywa większość swoich dochodów bądź posiada większość środków pieniężnych lub innych aktywów.

W myśl ustawy kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko banki i SKOK-i, czyli instytucje podlegające nadzorowi KNF.

Nowością wydaje się też określony czas dzięki wydanie decyzji kredytowej. Podczas 21 dni od złożenia kompletnego wniosku kredytowego bank musi przedstawić wiążącą podaż kredytu, czyli de facto przeanalizować wniosek i wydać decyzję kredytową.

Gdy konsument nie jest przy stanie spłacić zobowiązań, kredytodawca powinien zapewnić mu możliwość restrukturyzacji zadłużenia, jeśli uzasadnia to sytuacja majątkowa kontrahenta. Powinien na przykład przedstawić możliwości czasowego zawieszenia spłacenia kredytu, zmianę wysokości rat lub wydłużenie okresu kredytowy.

Ustawa wprowadziła także nowe rozwiązanie w wypadku, gdy plan restrukturyzacji odrzucić wypali i w dalszym ciągu mamy problem wraz ze spłatą. Bank musi mnie wówczas zagwarantować minimum szóstka miesięcy na samodzielne sprzedanie nieruchomości na rynku.

Ustawa wprowadza również zastrzeżenia w pobieraniu opłaty zbytnio wcześniejszą spłatę kredytu. Zgodnie z nowymi przepisami bank ma możliwość pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę nie wyższą aniżeli trzy procent.