Współczynnik kredytu do wartości (LTV)

17 lutego 2021
Category: Oceny Kredytowej

Jaki jest stosunek kredytu do wartości (LTV)?

Wskaźnik kredytu do wartości (LTV) to ocena ryzyka kredytowego, którą instytucje finansowe i inni pożyczkodawcy badają przed zatwierdzeniem kredytu hipotecznego. Zazwyczaj oceny kredytów o wysokich wskaźnikach LTV są uznawane za kredyty o podwyższonym ryzyku. Dlatego też, jeśli kredyt hipoteczny zostanie zatwierdzony, pożyczka ma wyższe oprocentowanie.

Dodatkowo pożyczka o wysokim wskaźniku LTV może wymagać od pożyczkobiorcy wykupienia ubezpieczenia hipotecznego w celu zrównoważenia ryzyka po stronie pożyczkodawcy. Ten rodzaj ubezpieczenia nazywa się prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI).

Kluczowe wnioski
  • Współczynnik LTV (Loan to-Value) jest często stosowanym w kredytach hipotecznych współczynnikiem do określenia kwoty niezbędnej do wpłacenia zaliczki oraz tego, czy pożyczkodawca udzieli kredytu pożyczkobiorcy.
  • Większość pożyczkodawców oferuje wnioskującym o kredyty hipoteczne i pod zastaw domu najniższe możliwe oprocentowanie, gdy stosunek wartości kredytu do wartości wynosi 80% lub mniej. Wcześniejsze  Programy Fannie Mae HomeReady i Freddie Mac’s Home Możliwe kredyty hipoteczne dla pożyczkobiorców o niskich dochodach pozwalają na współczynnik LTV na poziomie 97% (3% zaliczki), ale wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%. Wcześniejsze    Zrozumienie współczynnika kredytu do wartości (LTV)

    Zainteresowani nabywcy domów mogą łatwo obliczyć współczynnik LTV domu. Oto wzór:

    Współczynnik LTV oblicza się, dzieląc pożyczoną kwotę przez oszacowaną wartość nieruchomości wyrażoną w procentach. Na przykład, jeśli kupisz dom wyceniony na 100 000 USD według oszacowanej wartości i wpłacisz zaliczkę w wysokości 10 000 USD, pożyczysz 90 000 USD. Daje to współczynnik LTV na poziomie 90% (tj. 90 000/100 000).

    Określenie wskaźnika LTV jest kluczowym elementem udzielania kredytów hipotecznych. Może być wykorzystany w procesie zakupu domu, refinansowania obecnego kredytu hipotecznego na nową pożyczkę lub zaciągnięcia pożyczki pod zastaw zgromadzonego kapitału w ramach nieruchomości.

    Kredytodawcy oceniają współczynnik LTV, aby określić poziom ekspozycji na ryzyko, jakie podejmują, udzielając kredytu hipotecznego. Kiedy pożyczkobiorcy żądają pożyczki na kwotę, która jest równa lub zbliżona do oszacowanej wartości (a zatem ma wyższy współczynnik LTV), pożyczkodawcy dostrzegają, że istnieje większe prawdopodobieństwo, że pożyczka zostanie spłacona. Dzieje się tak, ponieważ w ramach nieruchomości zgromadzono bardzo mało kapitału. W rezultacie w przypadku egzekucji pożyczkodawcy może być trudno sprzedać dom na kwotę wystarczającą na pokrycie niespłaconego salda kredytu hipotecznego i nadal czerpać zyski z transakcji.

    Głównymi czynnikami wpływającymi na wskaźniki LTV są wysokość zadatku, cena sprzedaży oraz wyceniona wartość nieruchomości. Najniższy współczynnik LTV uzyskuje się przy wyższej zaliczce i niższej cenie sprzedaży.

    Jak pożyczkodawcy wykorzystują LTV

    Współczynnik LTV jest tylko jednym z czynników określających kwalifikowalność do zabezpieczenia kredytu hipotecznego, pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej. Może jednak odgrywać znaczącą rolę w stopie procentowej, którą pożyczkobiorca jest w stanie zapewnić.

    Większość pożyczkodawców oferuje wnioskującym o kredyty hipoteczne i kapitałowe najniższe możliwe oprocentowanie, gdy ich współczynnik LTV wynosi 80% lub mniej. Wyższy wskaźnik LTV nie wyklucza kredytobiorców z możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, chociaż oprocentowanie kredytu może wzrosnąć wraz ze wzrostem wskaźnika LTV. Na przykład kredytobiorca, którego współczynnik LTV wynosi 95%, może uzyskać kredyt hipoteczny. Jednak ich oprocentowanie może być o pełny punkt procentowy wyższe niż stopa procentowa przyznana pożyczkobiorcy o współczynniku LTV wynoszącym 75%.

    Jeśli współczynnik LTV jest wyższy niż 80%, kredytobiorca może być zobowiązany do wykupienia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Może to zwiększyć od 0,5% do 1% całkowitej kwoty pożyczki w skali roku. Na przykład PMI ze stopą 1% pożyczki w wysokości 100 000 USD doda dodatkowe 1000 USD do całkowitej kwoty płaconej rocznie (lub 83,33 USD miesięcznie). Płatności PMI są wymagane, dopóki współczynnik LTV nie wyniesie 80% lub mniej. Współczynnik LTV będzie się zmniejszał wraz ze spłatą kredytu i wraz ze wzrostem wartości domu w czasie.

    Ogólnie rzecz biorąc, im niższy wskaźnik LTV, tym większa szansa, że ​​pożyczka zostanie zatwierdzona i tym niższe będzie prawdopodobnie oprocentowanie. Ponadto jako pożyczkobiorca jest mniej prawdopodobne, że będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI).

    Chociaż nie jest prawem, że pożyczkodawcy wymagają współczynnika LTV na poziomie 80%, aby pożyczkobiorcy uniknęli dodatkowych kosztów PMI, jest to praktyka prawie wszystkich pożyczkodawców. Czasami wyjątki od tego wymogu dotyczą pożyczkobiorców, którzy mają wysokie dochody, niższe zadłużenie lub mają duży portfel inwestycyjny.

    Przykład LTV

    Na przykład załóżmy, że kupujesz dom wyceniany na 100 000 USD. Jednak właściciel jest skłonny go sprzedać za 90 000 dolarów. Jeśli wpłacisz zaliczkę w wysokości 10 000 USD, Twoja pożyczka wynosi 80 000 USD, co daje współczynnik LTV na poziomie 80% (tj. 80 000/100 000). Gdybyś podniósł kwotę zaliczki do 15 000 USD, Twój kredyt hipoteczny wynosi teraz 75 000 USD. To sprawiłoby, że współczynnik LTV wynosiłby 75% (tj. 75 000/100 000).

    Różnice w zasadach dotyczących wskaźnika kredytu do wartości

    Różne rodzaje pożyczek mogą mieć różne zasady, jeśli chodzi o wymogi dotyczące wskaźnika LTV.

    Pożyczki FHAPożyczki FHA to kredyty hipoteczne przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskich lub średnich dochodach. Są wydawane przez pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA i ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA). Pożyczki FHA wymagają niższej minimalnej zaliczki i oceny kredytowej niż wiele konwencjonalnych pożyczek. Pożyczki FHA pozwalają na początkowy współczynnik LTV do 96,5%, ale wymagają składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP), która obowiązuje tak długo, jak długo masz tę pożyczkę (bez względu na to, jak niski ostatecznie spadnie współczynnik LTV). Wiele osób decyduje się na refinansowanie swoich pożyczek FHA, gdy ich współczynnik LTV osiągnie 80% w celu wyeliminowania wymogu MCI.

    Pożyczki VA i USDAPożyczki VA i USDA – dostępne dla obecnych i byłych wojskowych lub na obszarach wiejskich – nie wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, mimo że współczynnik LTV może sięgać nawet 100%. Jednak zarówno pożyczki VA, jak i USDA mają dodatkowe opłaty.

    Fannie Mae i Freddie MacProgramy hipoteczne Fannie Mae HomeReady i Freddie Mac’s Home Possible dla pożyczkobiorców o niskich dochodach zapewniają współczynnik LTV na poziomie 97%. Wymagają jednak ubezpieczenia kredytu hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%. Wcześniejsze    

    W przypadku pożyczek FHA, VA i USDA dostępne są usprawnione opcje refinansowania. Te odstąpienie od wymogów dotyczących wyceny, więc współczynnik LTV domu nie wpływa na kredyt. Dla pożyczkobiorców ze wskaźnikiem LTV powyżej 100% – znanym również jako „podwodny lub „do góry nogami – dostępne są również opcje High Loan-to-Value Refinance Option Fannie Mae i Enhanced Relief Refinance Freddie Mac. Wcześniejsze  

    LTV a łączone LTV (CLTV)

    Podczas gdy współczynnik LTV analizuje wpływ pojedynczego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, łączny wskaźnik wartości kredytu do wartości (CLTV) to stosunek wszystkich zabezpieczonych kredytów na nieruchomość do wartości nieruchomości. Obejmuje to nie tylko pierwotną hipotekę używaną w LTV, ale także wszelkie drugie kredyty hipoteczne, pożyczki pod zastaw domu lub linie kredytowe lub inne zastawy. Pożyczkodawcy używają współczynnika CLTV do określenia ryzyka niewypłacalności potencjalnego nabywcy domu, gdy korzysta się z więcej niż jednej pożyczki – na przykład, jeśli będą mieli dwa lub więcej kredytów hipotecznych lub hipotekę plus pożyczkę pod zastaw domu lub linię kredytową (HELOC). Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy są skłonni udzielać pożyczek przy współczynniku CLTV wynoszącym 80% i powyżej oraz pożyczkobiorcom o wysokich ratingach kredytowych. Główni pożyczkodawcy wydają się być bardziej hojni w stosunku do wymagań CLTV, ponieważ jest to dokładniejszy środek.

    Przyjrzyjmy się bliżej różnicy. Współczynnik LTV uwzględnia jedynie saldo pierwotnego kredytu hipotecznego na domu. Dlatego też, jeśli saldo pierwotnego kredytu hipotecznego wynosi 100 000 USD, a wartość domu wynosi 200 000 USD, LTV = 50%.

    Rozważmy jednak przykład, jeśli ma również drugi kredyt hipoteczny w wysokości 30 000 USD i HELOC w wysokości 20 000 USD. Łączna wartość pożyczki wynosi teraz (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75%; znacznie wyższy stosunek.

    Te połączone względy są szczególnie ważne, jeśli wierzyciel hipoteczny nie wywiąże się z zobowiązań i jest przeciwny przejęciu.

    Wady wartości kredytu do wartości (LTV)

    Główną wadą informacji, które podaje LTV, jest to, że obejmuje ona jedynie pierwotny kredyt hipoteczny, który jest winien właścicielowi domu, i nie uwzględnia w swoich obliczeniach innych zobowiązań kredytobiorcy, takich jak druga hipoteka lub pożyczka pod zastaw domu. Dlatego CLTV jest bardziej kompleksową miarą zdolności kredytobiorcy do spłaty kredytu mieszkaniowego.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy